TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
1. Tahliye taahhütnamesi nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kira hukukuna ilişkin çok önemli bir soruna çözüm olarak hukuk dünyasına girmiştir ancak uygulamada çoğunlukla suistimal edilmekte olan bir hukuki müessesedir. Kira ilişkisini düzenleyen mevzuatın kiracıyı korumaya daha eğilimli olduğu ortadır. Bu durum ise mal sahiplerinin kiracıları tahliye etmesini zorlaştırmaktadır. Kiraya verenler, bu zorluğun önüne geçebilmek için kiracılardan tahliye taahhütnamesi almayı tercih etseler de bu süreçte tarafların belirli hususlara dikkat etmesinde fayda vardır. Zira belirli unsurları ihmal etmek, her iki taraf için zaman ve nakit kaybına sebebiyet verebilir.
Uygulamada tahliye taahhütnamesinin hukuka aykırı olarak kira sözleşmesi imzalanırken alındığı, aksi takdirde kiracı ile kira sözleşmesi akdedilmeyeceğinin ifade edildiği görülmektedir. Bu şekilde bir uygulama, hem kanun metninde yer alan düzenlemeye aykırılık teşkil etmekte, hem de Yargıtay tarafından verilmiş olan emsal kararlara göre: Kiracının iradesinin, sözleşme yapılmaması tehdidi ile baskı altına alınıyor olmasından dolayı geçersiz kabul edilmektedir.
Usulüne uygun olarak düzenlenmiş olan bir tahliye taahhütnamesi, taahhütname içeriğine uygun olacak şekilde geçerli olarak hukuki sonuçlarını doğurur ve kiracının daha sonra bu taahhüdüne uygun davranmaması ve kiralanan taşınmazı tahliye etmemesi halinde kiraya veren tarafından tahliye davası açılabilir.
2. Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Dayanağı
Kira ilişkisinin kiracıdan kaynaklanan sona erme hallerinden biri olan, yazılı tahliye taahhüdü sebebiyle sona erme hali; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
3. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamelerinin geçerlilik şartlarını kısaca sayacak olursak:
· Kiracı kiralayana karşı yazılı şekilde bir tahliye taahhüdü vermiş olmalıdır.
Tahliye taahhütnamesi düzenleyenin kendi el yazısıyla hazırlanmış olarak ve yine kendi imzasını içerecek şekilde adi yazılı şekle uyularak hazırlanmış olmalıdır. Ancak taraflar taahhütnameyi noter huzurunda da imzalama hakkına sahiptir. Nitekim bu şekilde noter huzurunda düzenleme durumu taraflar arasında oluşabilecek ihtilaflara karşı daha güvenilir bir yöntemdir.
· Kiracı bu taahhüdü kiralananı teslim aldıktan sonra vermiş olmalıdır.
Kira sözleşmesi imzalanmadan önce veya kiralanan teslim alınmadan önce kiraya verenin sözleşme yapmama baskısıyla kiracıya tahliye taahhüdü imzalatma ihtimali bulunmaktadır. Ancak tahliye taahhütnamesini kiracının kendi serbest iradesiyle imzalaması gerekmektedir. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin kiralanan teslim alındıktan sonra verilmesi gerekir.
· Tahliye taahhüdünde kiralananın boşaltılacağı tarih belirlenmiş olmalıdır.
Tahliye taahhüdü imzalanacağı zaman kiralananın boşaltılacağı tarih açık bir şekilde belirtilmiş olmalıdır. Bu husus kiraya verenin tahliye talebinde bulunması için sahip olduğu 1 aylık sürenin işlemesinde oldukça önem taşımaktadır.
· Tahliye taahhüdü kiracı tarafından kiraya verene karşı verilmiş olmalıdır.
Tahliye taahhüdü ile tahliye talebinde bulunma hakkı kiraya veren sıfatına sahip olan kişiye tanınmaktadır. Bunun dışında örneğin kiraya veren sıfatına sahip olmayan malikin böyle bir hakkı bulunmamaktadır. Ancak kiralananın mülkiyetini sonradan edinen malik veya kiraya verenin ölümünden sonra malik sıfatını kazanan mirasçılar da daha önce imzalanmış olan tahliye taahhüdüne dayanarak kiracıdan kiralananı boşaltması talebinde bulunma hakkına sahiptir.
4. Tahliye Taahhütnamesine İtiraz
Tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu düşünen kiracı buna yönelik itirazını her zaman ileri sürebilir. Kendisine karşı başlatılan hukuki prosedür içerisinde bu itirazını ileri sürebileceği gibi geçersizliğin tespiti için bir tespit davası da açabilir. Kimi zaman kötü niyetli kiraya verenler tahliye taahhütnamesini sanki kiralanan taşınmazın tesliminden sonra almış gibi tarih yazmaktadır. Böyle bir durumda zor durumda kalan kiracıya karşı bir zorlama durumu söz konusu olacaktır. Kiracı bu durumu her türlü delille ispat ederek tahliye taahhütnamesinin geçersizliğini ileri sürebilir. Dava açarak bunun tespitini sağlayabilir. Yahut açılmış bir davada belirttiğimiz üzere senetle ispat kuralına bağlı olmaksızın her türlü ispat aracı ile sözleşmenin geçersizliğini ileri sürebilir.
5. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Tahliye taahhütnamesine dayanılarak açılacak olan tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. İcra dairesi de kanunda tanınan icra işlemi hakkında görevli kurumdur. Sulh hukuk mahkemesinde açılacak olan tahliye davasında yetkili mahkeme davacının ikamet ettiği yer mahkemesidir. Dolayısıyla ilgili konutun bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesi görev ve yetki sahibidir. Benzer şekilde taşınmazın bulunduğu yani kişinin ikamet ettiği yerin bağlı olduğu yargı çevresinde bulunan icra dairesi de ilgili icra işlemlerinde görev ve yetki sahibidir.